법령으로 알아보는 전세 계약 4년 후, 계약 갱신 가능 여부

임대차 계약 4년 체결 후, 임차인의 계약 갱신 요구 가능할까?

최근 전세보증금이 낮아진 상황에서 첫 계약부터 4년의 임대차 계약(전세 계약) 기간을 요구하는 임차인이 생겨나고 있습니다. 저 또한 최근 신축 아파트를 전세로 내놓은 상황에서 전세 기간을 4년으로 계약하면 들어오겠단 분도 계셨네요.

 

주로 입주장의 여파로 신축 아파트 전용면적 84 전세보증금이 1억대로 형성되는 지역에서는 이렇게 4년의 임대차 기간을 요구하는 분들이 많아지고 있다는 이야기가 들려옵니다.

 

「주택임대차보호법」을 바탕으로 임대차 계약 기간 4년 체결 이후, 임차인이 계약 갱신을 요구할 때 임대인이 이를 거부할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 확인하기

제4조(임대차기간 등)  ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 데 목적이 있는 법령이라는 점이 임대차기간 조항에서도 확인됩니다. 1년을 계약 기간으로 잡았을지라도 계약 기간은 최소 2년을 보장하되, 임차인이 원할 때에는 1년의 기간도 유효하다는 것이죠.

 

그렇다면 첫 계약 시, 임대차기간을 4년으로 잡는 것 또한 유효하다는 내용이 되겠습니다.

 

다음으론 계약 갱신 조항을 확인해 봐야겠습니다.

 

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 확인하기

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

묵시적 갱신과 관련된 조항입니다. 기간 내 임대인 또는 임차인의 계약 갱신 의사 표현이 없을 경우 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된다는 내용입니다. 다만 첫 임대차 계약을 4년 하였을 경우라도, 갱신의 기간은 2년으로 정해두었습니다.(2항 관련)

 

② 제1항의 경우 임대차 존속기간은 2년으로 본다.

 

임대인은 임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 근거하여 계약 갱신을 거절할 정당한 사유가 없을 경우  임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다....

 

해당 사유는 주로 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 해당 주택에 실거주하는 조건, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 2회 이상의 차임(월세에 해당)을 연체한 경우 등입니다.

 

즉, 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 요건들이 정해져 있는 것이죠.

 

 

그렇다면 임대차 기간 4년 이후, 임차인의 계약 갱신 요구는?

정당한 사유(임대차보호법 제6조의 3)가 아닌 경우, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구에 응해야 합니다.

 

그 기간은 2년이 되겠고요. 즉, 처음 임대차 계약 기간을 4년으로 설정할 경우, 6년 동안 임대차 계약이 이어질 수 있다는 점 확인하시기 바랍니다.

 

전세보증금 증액은 계약 갱신 시, 5% 이내(이하의 개념과 동일)로 증액이 가능합니다. 전세보증금이 1억일 때 계약 갱신 시 최대 500만원까지 증액이 가능하다는 의미입니다.

 

 

임대인, 급하지 않다면 굳이 4년 계약을 할 필요가 있을까?

부동산 시장은 늘 흐름이 있습니다. 굳이 임대차기간이 최대 6년까지 묶일 수 있는 상황에서 전세 기간을 4년으로 설정해 둘 필요는 없다고 생각합니다.

 

전세 보증금이 낮다는 것은 투자금이 늘어난다는 것을 의미하며, 투자금이 6년 동안 묶일 수도 있기 때문이죠.

 

6년 이후, 좋은 시세에 팔 수 있다는 보장도 없죠.

 

그렇기에 저도 최근 4년 전세 계약으로 오퍼가 들어왔지만 거절했습니다. 각자의 상황에 맞게 대응해야겠지만 굳이 급하지 않다면 4년 전세 계약은 비추하는 입장입니다.

 

 

 

오늘의 결론

'임대차 계약 기간 4년 설정 이후, 임차인의 계약 갱신 요구는 법적으로 가능하다!' 입니다.

 

주택임대차보호법은 기존 계약기간과 관계없이 '1회'에 한해 계약갱신권을 인정하고 있기 때문입니다.

 

 

 

투자자분들께 도움 되는 정보라면 좋겠습니다. 감사합니다.