임대차계약 묵시적갱신 해당 여부 및 계약 해지 방법 등 총정리

주택임대차보호법에 근거하여 임대차계약 묵시적갱신에 해당하는지 여부와 임차인이 계약 해지를 원할 때 이를 해지하는 방법 등을 총정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

묵시적갱신이란?

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에 근거하여 설명드리겠습니다.

 

묵시적갱신이란 임대인이 임대차기간(계약기간)이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신이 불가하다는 통지를 하지 않은 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것을 의미합니다.

 

임차인 또한 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 해지에 대한 통지를 임대인에게 하지 않을 경우 동일하게 자동으로 계약이 갱신됩니다.

 

 

 

 

예시를 한 번 들어보겠습니다.

 

• 임대차계약기간: 2022년 8월 10일 ~ 2024년 8월 9일(2년간)
• 임대인: 김길동, 임차인: 홍춘향

 

임대인 김길동은 임대를 준 아파트에 계약 기간 종료 후, 아들이 거주할 계획을 갖고 있습니다. 이에 임대차계약 갱신 거절의 의사를 임차인 홍춘향에게 통지를 하여야 합니다.

 

2024년 2월 9일부터 6월 9일 사이에 진행해야 하며, 그 기간을 벗어난 통지는 인정받을 수 없습니다.

 

 

 

임차인 홍춘향은 계약기간이 끝나면 이사를 갈 계획을 갖고 있습니다. 이에 임대차계약 해지 의사를 임대인 김길동에게 통지하여야 합니다.

 

그럼 언제까지 임대인에게 통지를 해야 할까요?

 

늦어도 계약기간 종료 2개월 전인 2024년 6월 9일까지는 임대인 김길동에게 통지를 하여야 합니다.

 

 

만약 임대인 또는 임차인이 통지기간을 놓쳤다면 서로 계약 연장에 대해 묵시적으로 동의한 것으로 보고 이전 계약과 같은 조건으로 임대차계약이 갱신 되게 됩니다. 

 

 

 

임대차 3법으로 임차인은 다음과 같은 사유를 제외하고는 추가 2년의 계약 갱신이 가능합니다.

 

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 다음과 같습니다.

 

• 임대차 계약 만료 후 임대인 본인 또는 임대인의 직계존비속(조부모, 부모, 자녀, 손자녀)이 실거주할 경우
• 임차인이 2회 이상 월세를 연체하는 등의 경우
• 임대인과 임차인이 서로 합의한 경우
• 임차인이 임차한 주택을 중대한 과실로 파손한 경우

 

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 그 항목들이 자세히 안내되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

계약 해지 방법 및 시점

 

 

 

만약 임차인이 계약 만료 시점 2개월 전까지 계약 해지의 의사를 밝히지 않았을 때 묵시적으로 계약은 갱신이 됩니다.

 

계약 만료 1개월을 남겨두고 계약 만료 시 퇴거할 예정이니 보증금을 반환해 달라고 요청할 경우, 임대인은 묵시적갱신을 사유로 이를 거절할 수 있습니다.

 

 

묵시적갱신이 된 경우, 임차인 입장에서는 어떻게 계약을 해지할 수 있는지 그 시점은 언제인지를 살펴보겠습니다.

 

 

묵시적갱신이 된 임대차 계약의 해지는 임대인이 통보받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

 

다만, 기존 계약 만료 1개월을 남겨두고 임차인이 임대인에게 계약 종료 시점에 보증금을 돌려달라고 요청하면 3개월치 월세를 추가로 요청할 수 있습니다.

 

 

그 까닭을 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

• 기존 임대차계약기간: 2022년 8월 10일 ~ 2024년 8월 9일(2년간)
• 묵시적갱신 기간: 2024년 8월 10일 ~ 2026년 8월 9일(2년간)

 

임차인이 2024년 7월에 계약 종료를 통보할 경우, 이미 묵시적갱신으로 새로운 계약 기간이 성립됩니다. 7월에 임차인이 통보하였지만 갱신 시점인 2024년 8월 10일부터 3개월 후 그 효력이 발생하는 것입니다.

 

이에, 임대인은 2024년 11월 9일까지만 보증금을 돌려주면 되고, 임차인은 3개월치 월세를 더 내야하는 상황이 발생하는 것입니다.

 

 

새로운 임차인을 기존 임차인이 데리고 온 경우, 월세는 새 임차인이 내게 되겠지만 부동산 중개수수료(복비)는 기존 임차인이 부담을 하셔야 합니다.

 

 

임대차계약과 관련하여 함께 보면 좋은 글을 안내드리니 참고하시기 바랍니다.

 

• [부동산 투자 궁금증 해결] - 법령으로 알아보는 전세 계약 4년 후, 계약 갱신 가능 여부

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오늘은 임대차계약 묵시적갱신에 대해 살펴보았습니다. 묵시적갱신 해당 여부와 묵시적갱신 이후 임차인이 계약 해지를 원할 때 그 방법과 시점에 대해 정리했습니다. 도움 되셨길 바라며 글을 마무리하겠습니다.