주택법 시행령 개정에 따른 전매제한 기간 변경과 소급적용 알아보기
국토교통부는 지난 2023년 1월 20일 전매제한 기간을 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법예고 했습니다.
입법예고 된 주택법 시행령 개정령안을 바탕으로 전매제한의 뜻부터 변경될 전매제한 기간, 소급적용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 전매제한의 의미
주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)에서 말하는 전매제한의 의미는 다음과 같습니다.
'공급되는 주택에 입주할 수 있는 권리와 자격을 주택법 시행령이 정하는 기간까지 팔거나 증여할 수 없다.'
'분양권과 준공 이후 입주한 주택을 주택법 시행령이 정하는 시기까지 팔 수 없다.'로 이해하시면 빠를 텐데요. 일부 지역은 분양권 상태가 아니라 준공 이후의 주택 상태에서도 전매제한에 묶여 팔 수 없는 상황이 됩니다.
주택법에서는 전매제한 기간을 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 해당 대통령령이 최근 1월 20일 입법예고한 주택법 시행령이 되겠습니다.
2. 주택법 시행령 개정으로 변경될 전매제한 기간은?
국토부는 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용 중에 있으며, 서민 실수요자의 주거 안정을 위해 과도한 규제를 정상화할 필요가 있다는 내용으로 주택법 시행령 개정이유를 들었습니다.
주택법 시행령 개정으로 변경될 전매제한 기간의 핵심은 다음과 같습니다.
가. 전매제한 기간을 최대 "3년"으로 하고, 3년 이전에 등기완료한 경우 전매제한 기간이 지난 것으로 봄
나. 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 전매제한 기간을 둠
| 1) 수도권 | 공공택지 또는 규제지역 분양권 | 3년 |
| 과밀억제권역 분양권 | 1년 | |
| 그 외의 수도권 분양권 | 6개월 | |
| 2) 비수도권 |
공공택지 또는 규제지역 분양권 | 1년 |
| 광역시 중 도시지역 분양권 | 6개월 | |
| 그 외의 비수도권 분양권 | 전매제한 기간 없음 |
수도권 과밀억제권역은 수도권정비계획법 제6조제1항제1호, 비수도권 광역시 도시지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조제1항제1호에 의거 주택별 분양공고문에 제시되어 안내될테니 이를 확인해 보시면 될 것 같습니다.
전매제한은 분양 시 청약 당첨자 발표일을 기준으로 하여 기간을 계산하시면 되겠습니다.
예를 들어, 규제지역(서울 강남, 서초, 송파, 용산)에서 2023년 5월 1일 청약 당첨된 상황이라면 2026년 4월 30일까지는 전매제한 규정을 적용받게 됩니다.
우선 광역시를 제외한 지방 분양권은 공공택지가 아닌 이상 전매제한 기간이 사라지는 상황인데 지방 분양권 시장 거래가 활발해질 수 있을지 지켜봐야겠습니다.
3. 전매제한 기간 소급적용될까?
주택법 시행령 개정안이 공포되고 시행되면 시행일 이전 분양 완료한 분양권들은 개정된 전매제한 기간을 소급적용 받을 수 있습니다.
다만, 이미 준공 완료하여 입주한 주택의 경우 이를 소급적용할 수 있을지에 대해서는 주택법 시행령이 확정 공포되어야 정확히 알 수 있을 것 같습니다.
또한, 실거주 의무 폐지와 관련한 사항은 주택법 개정사항인데 한 예로 둔촌주공은 실거주 의무 2년이 적용되는 상황에서 시행령이 개정될 경우 전매제한 기간은 1년으로 축소됩니다.
팔 수는 있지만 실거주를 해야하는 이상한 상황인 것이죠.
이는 법률과 시행령의 개정절차가 다르기 때문입니다. 법률은 국회 통과가 반드시 필요하지만 시행령은 법제처심사 이후, 국무회의에서 심의하고 대통령이 재가하면 공포할 수 있습니다.
이는 정부입법지원센터 입법제도를 통해 참고하시기 바랍니다.
만약 규제심사와 법제처심사가 끝난 상황이라면 다음 국무회의(3월 21일)에서 통과되고 공포될 것으로 생각됩니다.
오늘은 최근 입법예고된 주택법 시행령 개정령안을 통해 전매제한 기간의 변경사항과 소급적용에 대해 알아봤습니다.
주택법 시행령이 공포되면 다시 해당 내용을 다루도록 하겠습니다.
감사합니다,
