임대차계약 신고, 확정일자, 전입신고 차이 알아보기(왜 해야하는가?)
전월세 임대차계약 시 임차인이 해야 할 3가지 사항이 있습니다. 임대차계약 신고, 확정일자, 전입신고가 바로 그것입니다. 임대차계약 신고, 확정일자, 전입신고의 차이점과 필요성에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임대차계약 신고(전월세 신고)
부동산거래신고법에 따라 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과의 임대차계약은 계약 후 30일 이내에 관할 읍·면·동 주민센터 방문 또는 온라인으로 신고하여야 합니다.
신고의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 하지만 임대차계약서 지참(첨부) 시 1인이 신고하여도 동시 신고한 것으로 간주됩니다.
임대차계약 신고를 해야하는 이유는 미신고 시 과태료가 부과되기 때문입니다.
현재는 계도기간이라 미신고 시 과태료가 부과되지 않지만, 2024년 6월 1일부터는 미신고된 임대차계약 당사자(임대인 및 임차인)에게 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
임차인이 임대차계약 신고를 할 경우 확정일자가 자동 부여됩니다. 확정일자 부여와 전입신고의 차이에 대해 모르고 계신 분들이 많습니다.
법령에 의거 과태료 부과를 막기 위해 해야 하는 임대차계약 신고와 달리 확정일자와 전입신고는 임차인의 보증금을 지키기 위해 필요한 절차입니다.
확정일자와 전입신고의 차이와 함께 임차인이 두 가지 절차를 밟아야 하는 이유에 대해 살펴보겠습니다.
확정일자와 전입신고 차이(왜 해야할까?)
확정일자와 전입신고의 의미는 다음과 같습니다.
- 확정일자: 임대차계약을 특정일에 맺었다는 사실을 입증하기 위한 절차
- 전입신고: 전월세를 계약한 주소지로 이사하여, 주소 변경을 주민센터에 등록하는 절차
전월세 계약할 때 임차인이 임대인에게 보증금을 이체하게 됩니다. 전세의 경우 보증금 자체가 큰 금액이기 때문에 계약이 만료된 시점에 임대인에게 해당 보증금을 잘 돌려받는 것이 아주 중요하겠죠.
만약 전월세를 계약한 주택이 경매, 공매 등으로 넘어갈 경우, 대항력과 우선변제권을 임차인이 가져야만 보증금을 우선순위로 돌려받을 수 있습니다.
대항력은 쉽게 말해 싸울 수 있는 힘입니다. 만약, 임차인이 거주하고 있는 주택이 경매로 넘어가 특정인에게 낙찰된다고 하더라도 임차인이 대항력을 갖추고 있으면 낙찰자가 임차인을 내쫓을 수 없게 됩니다.
이러한 대항력은 점유와 전입신고를 통해 임차인이 갖게 됩니다.
우선변제권은 쉽게 말해 다른 사람보다 먼저 보상을 받을 수 있는 권리입니다. 임차인이 우선변제권을 갖고 있으면 임대인이 파산하더라도 타 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 하지만 주택 감정평가액이 보증금보다 낮을 경우는 보증금을 다 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
이러한 우선변제권은 대항력과 확정일자를 통해 임차인이 갖게 됩니다.
이에, 임대차계약을 한 임차인은 확정일자, 전입신고, 점유(거주)를 모두 해야만 위험한 상황에서도 보증금을 지킬 수 있습니다.
전입신고는 계약서 상 잔금일에 하셔야 합니다. 하루라도 늦어질 경우 우선변제권이 다른 채권자에게 넘어갈 수도 있기 때문이죠.
전입신고는 정부24 홈페이지에서 온라인으로도 가능하니, 잔금일에 꼭 처리하시기 바랍니다.
확정일자는 임대차계약 신고를 할 때 임대차게약신고필증을 교부받게 되는 데 우측 상단에 확정일자 번호를 통해 확인할 수 있습니다.
위 내용을 한 문장으로 정리해 보겠습니다.
임차인은 임대차계약을 한 후, 30일 이내 임대차계약 신고(확정일자 자동 부여)를 하고, 전월세 잔금일에 전입신고를 하시면 되겠습니다.
오늘은 임대차계약 신고, 확정일자 부여, 전입신고의 차이와 임차인이 이를 처리해야 하는 이유에 대해 살펴보았습니다. 과태료 부과를 막고 피 같은 보증금을 지키려면 세 가지를 모두 처리하셔야만 합니다. 감사합니다.
