[양도세 1탄] 공동명의 주택(아파트) 매도 시 양도소득세 계산 방법 알아보기

공동명의 주택 매도 시 양도소득세 계산 방법

오늘은 공동명의로 취득한 주택(아파트) 매도 시 발생할 수 있는 양도소득세(양도세) 계산법에 대해 알아보겠습니다.

매도 상황은 개인마다 다를 수 있으므로 이번 글에서는 주택(아파트) 보유기간 2년 이상으로 기본세율을 적용받는 양도세에 대해서만 다루도록 하겠습니다.

 

양도소득세란?

개인이 부동산이나 주식 등의 파생상품, 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금을 뜻합니다.

쉽게 말해양도 시 이익이 없거나 손해가 발생할 경우는 양도세 과세 대상이 아닙니다.

부동산 등 여러 권리 또는 자산에 대한 양도세가 발생할 수 있지만 오늘은 주택(아파트) 양도세에 대해서만 기술하겠습니다.

 

양도소득세 비과세 조건은?

이 내용도 오늘 핵심적으로 다룰 내용은 아니기에 국세청 자료를 간단히 인용하도록 하겠습니다.

출처: 국세청

 

공동명의로 취득한 부동산 양도소득세 계산법

비과세 조건이 아닌 양도세 과세 조건일 경우에 한정된 계산법임을 먼저 알려드립니다.

또한 장기보유특별공제는 적용하지 않았다는 점도 함께 말씀드립니다.

그럼 시작합니다.


1. 우선 양도소득세를 계산하기 위해서 양도가액과 취득가액을 확인합니다.

• 양도가액: 주택(아파트)을 매도한 금액
• 취득가액: 주택(아파트)을 매수한 금액

부부공동명의(2인)이므로 지분비율 50%(1/2)을 적용하여 양도가액의 1/2과 취득가액 1/2을 각각 계산합니다.

예를 들어, 2019년 3억에 매수한 집을 2022년 5억에 매도했다는 가정 하에 부부 중 1인을 기준으로
양도가액*1/2 = 5억*1/2 = 2.5억
취득가액*1/2 = 3억*1/2 = 1.5억입니다.

그렇다면 1인 기준(공동명의일 경우 개인별로 세금이 부과됨: 밑에서 설명할 예정)
'양도가액 - 취득가액'은
' 2.5억 - 1.5억 = 1억'입니다.


2. 양도세는 시세 차익에 대한 세금입니다.
그러므로 부동산 취득, 보유, 매도 시 발생하는 필요경비를 빼버려야 시세 차익이 되는 것이죠.
('난 취득세도 내고 중개수수료도 냈는데 그건 시세차익에서 빼줘~!'의 느낌이라고 생각하시면 됩니다.)

• 취득 시 필요경비: 취등록세, 법무사비용, 중개수수료, 인지대 등
• 보유 시 필요경비: 보일러 교체비, 발코니 확장비 등 부동산의 가치를 증대시키거나 용도 변경을 위해 지출한 비용
• 매도 시 필요경비: 중개수수료, 양도세 신고비용(세무사비용) 등

Q. 보일러 수리비는 필요경비에 해당되나요?
A. 수리비는 해당되지 않습니다.

필요경비에 대한 내용은 다음 글에서 포스팅하겠습니다.


3. 필요경비를 모두 합친 금액의 1/2을 계산합니다.
이후, 위에서 구한 1인 기준 양도가액 - 취득가액에서 필요경비 1/2만큼을 더 빼주면 시세차익이 되는 것입니다.

예를 들어, 필요경비가 2천만 원이라고 할 때 필요경비*1/2=0.1억(1천만 원)로 계산하시면 되겠습니다.

2.5억 - 1.5억 - 0.1억 = 0.9억(1인 시세차익)


4. 기본공제(1인 250만원)를 적용할 수 있습니다.
다만, 당해연도(1월 1일~12월 31일) 내에 양도에 따른 기본공제는 1회만 사용 가능합니다.

부부 모두 기본공제를 당해연도에 사용하지 않았다는 가정하에 1인 시세차익에 250만원을 더 뺄 수 있는 상황입니다.

0.9억(9,000만 원) - 250만 원 = 8,750만 원을 최종 시세차익으로 보셔도 되겠습니다.

부부 중 1명만 기본공제 사용이 가능할 경우는 기본공제를 넣어 1명분의 세금을 계산하고 기본공제를 넣지 않고 1명분의 세금을 계산하는 방식으로 각각 세금을 계산하시면 되겠습니다.


5. 1인당 8,750만원의 시세차익이 있었으니 1인당 8,750만원억에 대한 세금이 부과되겠죠?

그렇다면 소득세법에 따른 기본세율을 확인하여야 합니다.

현행 소득세법('21년 이후)에 따른 기본세율입니다.

과표	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	1.5억원 이하	3억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	10억원 초과
세율	6%	15%	24%	35%	38%	40%	42%	45%
누진공제	-	108만원	522만원	1,490만원	1,940만원	2,540만원	3,540만원	6,540만원

과표는 시세차익이라고 생각하시면 됩니다.
그럼 해당 시세차익에 맞는 세율을 곱한 다음 누진공제액을 빼면 1인 세금이 최종적으로 계산되는 것이죠.


8,750만 원은 간신히 24% 세율에 들어오네요.

(8,750만 원 * 0.24) - 522만 원(누진공제) = 1,578만 원


6. 1인당 양도세는 1,578만 원입니다.

여기에다 지방소득세(양도소득세의 10%)가 붙으니
1,578만 원 + (1,578만 원 * 10%) = 1,735만 원이
1인당 최종 양도세라고 생각하시면 되겠네요.

부부 2인 기준 3,470만 원의 양도세를 납부하게 됩니다.

 

공동명의 양도세 계산법 정리

1. (양도가액 1/2) - (취득가액 1/2)을 계산한다.
2. 1번 결과값에 필요경비 1/2을 더 빼준다.
3. 2번 결과값에 기본공제(250만원)를 더 빼준다.(기본공제 안 쓴 경우)
4. 3번 결과값에 맞는 세율을 곱한 뒤, 누진공제액을 뺀다.
5. 4번 결과값에 10%(지방세)를 더한다.
6. 5번 결과값에 2배를 하면 부부가 낼 양도소득세 계산 끝!

이상으로 공동명의로 취득한 주택(아파트) 매도 시 양도소득세를 계산하는 방법에 대해 알려드렸습니다.

공동명의가 아닐 경우에는 양도가액, 취득가액, 필요경비를 50%가 아닌 전액으로 넣어 양도세를 계산할 수 있습니다.


그럼, 필요경비 해당 유무에 대한 내용과 장특공에 대한 내용은 다음 포스팅에서 안내드리겠습니다.

감사합니다.

 

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