신축 분양(공급)계약서로 알아보는 분양권 계약 해지(해제) 사유

분양(공급) 계약서로 확인하는 분양권 계약 해지(해제) 사유

분양권 중도금, 잔금 미납 등 분양권 계약 해지(해제) 사유를 분양(공급) 계약서를 바탕으로 확인해 보겠습니다.

신축 공급계약서 일반조항에는 분양권 계약 해지 사유를 명시하고 있으며, 이는 신축 분양 계약마다 조금씩 차이가 있을 수 있으므로 본 내용을 바탕으로 본인이 계약한 분양권 공급계약서 일반조항을 반드시 확인하시기 바랍니다. 

 

계약상 해지와 해제의 차이는 명확합니다.

 

해지는 지금부터 하지 않겠다는 것을 의미하고, 해제는 처음부터 없었던 것으로 한다는 의미입니다. 그렇기에 공급계약 조항상에는 기존 계약의 효과를 소멸시키는 의미로 '해제'라는 단어를 사용하게 됩니다.

 

 

분양권 계약과 관련된 이해 당시자를 먼저 알아보자

공급계약서 전문에는 보통 '갑, 을, 병, 정'까지 기재가 되어 있습니다. 분양권 공급 계약과 관련된 이해 당사자를 하나씩 확인해 보겠습니다.

 

• 갑(매도인 겸 수탁자): 쉽게 말해 아파트를 지을 토지를 구입한 당사자로, 해당 분양 공급의 주최가 되는 기관을 의미합니다. 보통 시행사라는 명칭을 사용하게 됩니다.

 

• 을(매수인): 계약자를 의미하며, 해당 계약자는 청약 당첨으로 계약을 체결한 원분양자(수분양자)이거나 전매를 통한 분양권 매수한 사람이 됩니다.

 

• 병(시공사): 우리가 보통 말하는 건설사입니다.

 

• 정(위탁자): '갑'과 관리형 토지신탁계약을 체결하여, '갑'을 대신하여 분양권 공급사업을 진행하게 됩니다.

 

 

계약자의 귀책으로 인한 분양권 계약 해제

공급계약서 조항을 하나씩 확인해 보겠습니다.

공급계약서 일반조항
제4조(계약의 해제) ①"갑"은 "을"이 아래 각 호의 1에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다. 단 제4, 5, 6호의 경우에는 "갑"은 최고 없이 이 계약을 해제할 수 있다.
 1. 이 계약서 전문에 명시된 2차 계약금을 납부하지 않거나, 중도금을 3회 이상 납부하지 아니할 때(단 "갑"은 "을"에게 14일 이상의 유예기간을 두어 미납된 중도금의 납부를 2회 이상 최고하여야 한다.
 2. 이 계약에 따른 권리의무를 "갑"의 서면승인 없이 타인에게 양도하거나 제한물권의 목적으로 하였을 때
 3. 입주지정기간 만료일로부터 3개월 이내에 잔금을 납부하지 아니할 때
 4. 이중당첨 및 부정당첨 등으로 판명되어 관련기관으로부터 계약취소 통보를 받은 때
 5. "을"이 청약저축 등 입주자저축을 타인명의로 가입하였거나, 가입한 자의 청약 저축 등 입주자저축을 사실상 양도받아 계약을 체결한 때
 6. 주택공급에 관한 규칙, 주택법, 주택법시행령 등 관련법령 위반되는 행위를 하였을 때
 7. 분양권에 대하여 제3자로부터 가압류, 가처분, 국세압류, 압류 등의 조치가 취해지거나 "을"에 대하여 회생이나 파산선고 등의 사유가 발생한 때
 8. 전매제한 기간 중 사업주체의 승낙 없이 전매하였을 때
 9. 기타 "을"이 고의 또는 과실로 본 계약의 제조항을 위반한 때

 

조항 첫 부분에 '최고'라는 단어가 나오는데 해당 단어의 뜻은 재촉할 (최), 알릴 (고)로 즉, 상대편에게 일정한 행위를 하도록 독촉하는 통지하는 것을 의미합니다.

 

1항은 '을'(계약자)의 귀책사유로 발생할 수 있는 분양권 계약 해지에 대해 설명하고 있습니다.

 

계약금, 중도금, 잔금 등을 기간 내 납부하지 않았을 경우, 부정한 방법으로 분양권 당첨이 되었을 경우, 전매제한 기간 중 불법전매를 한 경우 등을 사유로 제시하고 있습니다.

 

② "을"이 "갑"이 알선하는 금융기관으로부터 대출을 받은 후 "을"의 귀책사유로 동 대출기관이 "갑"에게 대위변제를 청구하거나, 또는 "갑", "을"과 금융기관이 별도 체결한 대출협약에 따라 금융기관이 "갑"에게 대출원리금 상환을 청구하여, "갑"이 "을"에게 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 이자 등의 납입을 최고하여도 "을"이 금융기관에 그 이자 등을 납부하지 않을 때, "갑"은 대출기관으로부터 청구받은 금액을 "을"이 기납부한 분양대금에서 우선 변제하고 본 계약을 해제할 수 있다. 계약 해제 시 "갑"은 "을"이 기납부한 분양 대금에서 대위변제금액과 위약금을 공제한 나머지를 "을"에게 반환한다.

 

중도금 대출과 관련한 사항입니다. 중도금 상환기간까지 계약자가 중도금 원금과 이자(무이자인 경우 이자 제외)를 상환하지 못하였을 경우, 계약 해지가 될 수 있다는 내용입니다. 시행사는 계약자가 납입한 계약금으로 중도금 관련 금액을 금융기관으로 납일할테고요.

 

 

 

시행사 귀책으로 인한 분양권 계약 해제

시행사의 잘못으로 계약자가 분양권 계약을 해지할 수 있는 사유도 함께 제시되어 있습니다.

 

 ③ "을"은 "갑"의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다.
 1. 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우. 단, 천재지변 또는 "갑"의 귀책사유가 아닌 행정명령 등 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연된 경우는 제외한다.
 2. 분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우
 3. 이중분양으로 인해 분양계약에 따른 소유권이전등기의무이행이 불가능한 경우
 4. 그 밖에 본 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우 

 

계약자 귀책사유에 비해 구체적이지 못한 내용들이긴 합니다. 시행사의 귀책사유로 계약 해지가 발생한다면 계약자는 시행사로부터 정당한 보상(공급금액 총액의 10% 위약금)을 지급받을 수 있는 요건도 있을 수 있습니다. 허나, 계약자의 입장에서는 이러한 사유가 발생하기보다는 본인이 계약한 신축이 잘 지어지길 바라겠죠?

 

 

계약해지 불가 단서조항

④ "을"은 자신의 사정으로 인한 경우 "갑"이 인정하는 경우에 한하여 본 계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부하거나 "갑"이 계약이행에 착수한 후에도 "갑"의 사정을 고려하여 "갑"이 인정하는 경우에 한한다.
⑤ "갑"이 인허가, 관계법령 등 기타 정당한 사유로 설계변경(경미한 변경 포함)을 추진할 경우 "을"이 정당한 이유 없이 승인을 거부하고 계약해지 또는 해제를 요구할 수 없다.

중도금 납부 이후에는 시행사가 인정하는 경우(인정을 얼마나 해 줄지는 의문입니다.) 계약자가 원하는 대로 해제할 수 있다는 내용과 정당한 사유로 설계변경을 "갑"이 요청할 때 "을"은 거부하거나 계약해지 또는 해제를 요구할 수 없다는 내용이네요.

 

 

 

이러한 분양권 계약 해제 사유를 확인하지 않는 상황이 되어야 좋겠지만, 개인적 사유로 중도금 납부 또는 잔금 납부가 어려운 상황에서는 계약서 전문을 확인한 후, 대처방안을 모색해 볼 필요가 있겠습니다.

 

본인이 갖고 있는 계약서 조항을 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다.

 

감사합니다.